Un economista ha creato un insolito servizio internet per proprietari di appartamenti

Fonte  Vedomosti 23/09/2016; traduzione di Marcello De Giorgi; giornalista: Oksana Gončarova

I guadagni della sua azienda sono ancora contenuti, ma triplicano ogni mese

Il fondatore della società “Maroom” Aleksej Kuzin è un economista. Nel 2006 si è laureato presso l’Accademia Tecnica di Angar e si è trasferito a Mosca, dove ha lavorato presso banche, società immobiliari ed è stato un agente per la compravendita di appartamenti. Nel 2014 si è inventato il servizio internet Maroom, che consente ai proprietari di mettere un appartamento in affitto, senza un coinvolgimento personale. Il contratto di locazione è fornito dal servizio. La sua particolarità sta nella selezione degli inquilini che utilizza un sistema di punteggio e di valutazione simile a quello utilizzato dalle banche per il rilascio prestiti.

A Mosca si affittano circa 300 000 appartamenti, l’affitto medio è di 40 000 rubli, vale a dire che il fatturato annuo di questo mercato nella capitale è di circa 120 miliardi di rubli, dice Igor Kalganov, fondatore e amministratore delegato della società “33 elefanti” (33 слона / 33 slona, ndr), che si occupa di affitti e vendite di appartamenti. Secondo lui, di tutti i proprietari di immobili a Mosca che danno un’abitazione in affitto solo l’1% è pronto a sostenere i costi di gestione per l’affitto di un appartamento. Ciò significa che il mercato dei servizi di gestione degli appartamenti ha un valore totale di locazione di 1,2 miliardi di rubli. Secondo Kalganov si tratta di un segmento di mercato stretto, e gestire appartamenti per conto dei proprietari può essere fastidioso.

Ma Kuzin ed il suo partner Grigorij Vlasov non si sono fatti intimidire. Nel gennaio 2015 hanno registrato la società “Марум” (Maroom). Nel 2016 “Maroom” ha ricevuto 2,1 milioni di investimenti da parte della Fondazione per lo sviluppo di iniziative su Internet (ФРИИ). Nel mese di giugno, “Maroom” è stato selezionato come acceleratore dal fondo, mentre l’investitore privato Aleksandr Rumjancev, interessato al mercato e con l’intenzione di aumentare gli investimenti nei prossimi tre anni, ha rilevato una quota del 2,35% della società per 705 mila rubli. Ora Maroom ha 30 contratti con proprietari di appartamenti ed entrate mensili di circa 120.000 rubli.

Un servizio per chi se ne va

I primi sei mesi gli imprenditori hanno sviluppato il sito e il quadro contrattuale del progetto, questo ha preso 500000 rubli di risparmi personali. I primi proprietari degli appartamenti sono arrivati su raccomandazione degli ex clienti di Kuzin, data la sua carriera come agente immobiliare. Alla fine del 2015 erano nove. Nel mese di febbraio 2016 Vlasov ha deciso di ritirarsi dal progetto con la vendita della propria quota a Kuzin.

I primi clienti del servizio sono state persone in partenza per un lungo viaggio di lavoro in un’altra città o all’estero. Secondo il capo del monitoraggio dei progetti della Fondazione per lo sviluppo di iniziative su Internet, Artem Azevič, “Maroom” è riuscito a trovare un proprio segmento. I proprietari, attraverso un account personale, possono vedere tutto il reddito dell’affitto sul proprio conto bancario ed i pagamenti per i servizi. Il proprietario può anche richiedere foto per verificare lo stato dell’appartamento. Il proprietario riceve il pagamento senza il 13% di tasse, i pagamenti delle utenze, ed il costo del servizio “Maroom” del 7%. Il servizio prende anche al padrone di casa il 30% del canone mensile per la preparazione della casa per l’inquilino successivo.

Di base Maroom ha 30 appartamenti. La compagnia li ha trovato attraverso i social media e la pubblicità. In questo Maroom non è originale e ha seguito il modus operandi degli agenti immobiliari.

Tuttavia i metodi di selezione degli inquilini di Maroom sono diversi da quello tradizionale. All’inizio gli specialisti della compagnia controllano fedina penale dell’inquilino, prestiti in essere, multe in ritardo e così via. Poi viene valutato utilizzando un sistema di punteggio, ed uno su tre non passa lo scrutinio, dice Kuzin. La società “33 elefanti”, pur non occupandosi dell’affitto di appartamenti per terzi, può raccogliere tutte le informazioni necessarie circa l’inquilino e valutarlo secondo gli stessi criteri di Maroom, dice Kalganov .

Raggiungere il proprietario

L’attività principale di servizi come Maroom è essere una base per proprietari di appartamenti, dice Azevič. Maroom lavora con appartamenti di proprietari della classe media, dove l’affitto mensile non superi i 40 000-70 000 rubli. L’affitto medio di un appartamento Maroom è di 45.000 rubli, sostiene Kuzin.

Maroom ha concorrenti, uno dei più importanti è la società Akrus City, esistente dal 1998 che gestisce di base 1.000 appartamenti. “Se oggi dovessi iniziare l’attività partendo da zero rifiuterei” – afferma il CEO di Akrus City Svetlana Kos. In 18 anni la sua azienda ha firmato più di 3.000 contratti con i proprietari di appartamenti, ma questo è un processo che richiede molto tempo, ha fatto notare Kos. Per avere un ritorno, una società che fornisce servizi di gestione del risparmio, deve avere non meno di 300 clienti. E ciononostante il margine operativo è basso, circa il 10%. La base di clienti deve crescere costantemente, è impossibile lavorare con gli stessi clienti per molti anni. “Abbiamo proprietari con cui abbiamo collaborato per 16 anni, ma è una rarità,” – ha detto Kos. Nella maggior parte dei casi, la cooperazione con un proprietario è di meno di tre anni: a qualcuno nascono bambini e si trasferisce nell’appartamento, qualcuno dei proprietari ci va ad abitare o mette l’appartamento in vendita. Akrus City, nonostante tutte queste difficoltà, cresce in media di sei appartamenti al mese. E la compagnia “33 elefanti” la considera un modello di agenzia tradizionale e stabile, con un ulteriore servizio di controllo e affitto di appartamenti.

I proprietari di appartamenti della classe media, che hanno bisogno di un servizio di gestione degli alloggi sono un segmento enorme secondo Azevič. I proprietari si possono avvicinare, ad esempio, attraverso i social network e la pubblicità, ma per questo sono necessari specialisti altamente qualificati. Per assumere questo personale Maroom non ha abbastanza soldi. L’obiettivo principale di Maroom è aumentare i ricavi fino a un milione di rubli al mese, poi l’azienda sarà in grado di assumere per un lavoro regolare i giusti specialisti.

Ad oggi la compagnia è composta da otto persone, i coordinatori e del personale di supporto: corrieri, addetti alle pulizie ed idraulici. Azevič considera la qualità del servizio come un vantaggio competitivo di Maroom rispetto agli agenti immobiliari tradizionali, soprattutto nelle regioni. Per accelerare Kuzin ha deciso di proporre il servizio a proprietari di abitazioni costose anche in altre città come San Pietroburgo e Soči. Gli investitori hanno approvano questa mossa. Secondo Rumjancev, l’azienda ha prospettive di crescita grazie all’accesso alle regioni. Un altro fattore di crescita per Rumjancev è l’introduzione di leggi più severe per costringere i proprietari a lasciare l’affitto in nero e a pagare le tasse.

Fare amicizia con l’elite

Per compiere il piano di Kuzin sono necessari partner: agenzie immobiliari specializzate nell’affitto di appartamenti di lusso. Di tali agenzie a Mosca ce ne sono poche decine, che hanno accumulato una base di clienti negli anni. L’agenzia offrirà al proprietario dell’appartamento di utilizzare i servizi Maroom per la raccolta del canone di locazione ed il pagamento delle bollette, e Maroom comunicherà all’agenzia in tempo l’intenzione dell’inquilino di uscire. In tal modo l’agenzia sarà in grado di incassare dalla selezione di nuovi inquilini: i proprietari di appartamenti d’elite pagano buone commissioni (a partire da 100.000 rubli) per la scelta dell’inquilino, dice Kuzin. Le agenzie stanno combattendo per ogni grande cliente e sono interessate a collaborare con mezzi come Maroom, ha detto.

Kuzin sta negoziando con una delle agenzie d’elite: Apple Real Estate. Proprietario agenzia Daniel Savčenko ha confermato l’esistenza di una trattativa. Negli ultimi tempi la domanda di affitti di abitazioni d’elite è calata. Gli appartamenti di lusso sono presi in affitto di solito da persone che non vivono in patria e se ne vedono sempre meno a Mosca. Savčenko spera che Maroom porti nuovi clienti all’agenzia. Kalganov di “33 elefanti” ritiene che per Maroom trovare un numero sufficiente di partner sarà difficile. Quasi tutte le agenzie immobiliari di lusso hanno un servizio di portineria atto a risolvere tutte le questioni in materia di gestione degli alloggi, fa notare. Inoltre molti proprietari di abitazioni premium impiegano collaboratori che si occupano di tutte le questioni di messa in affitto.

Kuzin si augura che a dicembre Maroom servirà 100 appartamenti con un aumento delle entrate a 870.000 rubli al mese. Azevič dice per Maroom il tasso di crescita sarà decisivo, non appena l’azienda sarà in grado di aumentare le entrate potrà assumere professionisti per ampliare la sua gamma di appartamenti. Secondo Azevič se le entrate di Maroom cresceranno del 5-10% a settimana, la Fondazione per lo sviluppo di iniziative su Internet raccomanderà l’azienda agli investitori per un secondo round di finanziamenti.

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Marcello De Giorgi

Nel giugno 2015 ho creato Russia in Translation con lo scopo di fornire traduzioni in lingua italiana di articoli dalla stampa russa.

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