I russi vogliono appartamenti più spaziosi

Quasi la metà dei russi vorrebbero migliorare le proprie condizioni abitative, trasferendosi in appartamenti più grandi

“Oggi ci hanno fatto vedere degli appartamenti di venti metri quadrati; sembra ridicolo, ma le persone acquistano queste case, e anzi, sono molto popolari, sul mercato se ne trovano in quantità” ha detto nel 2016 l’allora vice ministro Igor Šuvalov, esaminando dei nuovi edifici di classe economica a Kazan.
Secondo il decreto sugli obiettivi nazionali e gli obiettivi strategici per lo sviluppo del paese, firmato dal presidente Vladimir Putin a maggio, entro il 2024 il volume della costruzione di abitazioni dovrà raggiungere un minimo di 120 milioni di mq, le condizioni abitative di almeno 5 milioni di famiglie dovranno essere migliorate ogni anno, gli alloggi dovranno essere accessibili a famiglie con un reddito medio e il tasso d’ipoteca non dovrà salire oltre l’8%.

Dove e come vivono oggi i russi?

Venticinque metri quadrati

Secondo le statistiche, in Russia a ogni persona spetta una sola stanza: è uno dei rapporti più bassi evidenziati dal rating “Better Life Index”, stilato dall’Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico (OCSE). Il tasso è uguale a quello della Turchia e del Messico, mentre in cima alla classifica possiamo trovare il Canada (2,5), la Nuova Zelanda e gli Stati Uniti (2,4). La media, secondo la classifica dell’OCSE, corrisponde a 1,8 stanze per persona. Nel rating sono stati registrati in tutto 36 paesi, e 34 sono membri dell’Organizzazione (principalmente economie sviluppate) più la Russia e il Brasile.

In termini di qualità degli alloggi, la Russia è molto indietro rispetto ai paesi sviluppati. Ciò è confermato dai dati raccolti da Dom.RF (una società statale, precedentemente Agenzia per la concessione di credito ipotecario): in media, in Russia una persona vive in 25 mq. È decisamente meno rispetto agli altri paesi europei, dove la media è di 40 mq a persona, e anche rispetto agli Stati Uniti e il Canada, dove invece è oltre i 70 mq. Persino in Cina, che è così densamente popolata, il tasso è più alto: 27 mq, secondo Maria Litineckaja, socia dirigente dell’azienda “Metrium”.

Nell’area metropolitana di Mosca, una persona vive in circa 22 mq, a San Pietroburgo in 24 mq, a Voronezh in 29 mq. Per fare un confronto, a Berlino, Vienna, Roma e New York questo dato supera i 40 mq a persona, mentre a Parigi, Madrid, Ginevra e Stoccolma è tra i 30 e 40 mq.

 

Dove si trovano gli alloggi

 

Quasi tre quarti dei russi vivono in città, e questo dato è rimasto il medesimo dal 2010. Il 73% degli abitanti del paese vive in appartamenti, mentre la restante parte in case private.

Svetlana Žukova, direttrice del dipartimento beni immobiliari di “NDS – il supermercato d’immobili”, ci descrive le case nell’area metropolitana di Mosca: solitamente ci sono delle aree comuni, dove si trovano appartamenti di due o tre stanze, in cui vivono diverse generazioni. Questo tipo di alloggio è tipico degli anni ’60 e ’70. Bilocali e trilocali sono le soluzioni più comuni in Russia, secondo Litineckaja: il 39% dei russi vive in un bilocale con una superficie media di 48 mq, contro i 65 mq dei trilocali, dove vive solo il 28% della popolazione.

Secondo i dati raccolti da Rosstat, più di metà delle abitazioni del paese furono costruite tra il 1945 e il 1995, per un ammontare di 2,4 miliardi di metri quadrati (il 60% del patrimonio abitativo). L’agenzia prepara dei rapporti sul mercato immobiliare due volte all’anno e l’ultimo risale al 2016. Ai tempi non esistevano obblighi circa la creazione di spazi abitativi confortevoli, sottolinea Dom.RF in risposta alle domande di Vedomosti.

Il 13,8% dei russi continua a vivere senza comfort di base, come ad esempio il bagno in casa. Secondo il rating stilato dall’OCSE, tra i paesi inclusi, soltanto in Sudafrica il tasso è più alto che in Russia (37%). In Brasile, solo il 6,7% della popolazione vive senza servizi igienici in casa. Rosstat calcola il livello di comfort in un altro modo: non secondo il numero di persone, ma in rapporto al numero di metri quadrati che dispongono di acqua corrente, fognature e così via. Secondo le statistiche del paese, il 66% delle abitazioni è fornita di comfort di base.

Rosstat ha calcolato che nel 2015 il 2,5% del patrimonio immobiliare russo si trovava in condizioni di fatiscenza e necessitava di riparazioni.

 

 

A cosa aspirano i russi

 Secondo una ricerca di Dom.RF, circa il 45% delle famiglie russe vorrebbe migliorare le proprie condizioni abitative, e in primo luogo vorrebbero trasferirsi in un appartamento più grande.

Dove e come vogliono trasferirsi i russi? Per lo più, nelle grandi città. Dal 2010, la popolazione delle 17 maggiori aree metropolitane da almeno un milione di persone, è cresciuta del 5-15% e secondo i dati di Dom.RF, in queste aree metropolitane vive un terzo della popolazione del paese (sebbene non sia chiaro quale percentuale dell’aumento sia dovuta al cambiamento dei confini amministrativi). Oltre la metà degli alloggi sono costruiti in queste aree.

Secondo il Bollettino delle costruzioni abitative, pubblicato dal Centro di analisi del governo della Federazione Russa nel dicembre 2017, nell’arco del 2016 sono stati creati 80,2 milioni di metri quadrati di spazio abitabile: 58,4 milioni di mq si trovano in città e si tratta di appartamenti (73%) e 21,4 milioni di mq in zone rurali (27%). Questo corrisponde quasi esattamente al rapporto tra popolazione urbana e rurale, indicano gli autori del Bollettino. Inoltre, coloro che abitano in campagna più spesso vivono in case indipendenti.

Come fanno i russi a comprarsi un alloggio? A Mosca, per esempio, la maggior parte della compravendita immobiliare avviene, di regola, mediante trasferimenti, con un pagamento supplementare di un milione e mezzo o due milioni di rubli (soldi messi da parte o ottenibili grazie a un mutuo) che consentono di comprare una casa più ampia o della stessa metratura ma in una zona di lusso. Spesso i russi vanno a vivere in case costruite dalla metà degli anni ’60 all’inizio degli anni ’90, e dopo due/quattro anni la stessa famiglia, pagando un supplemento, si trasferisce in una più moderna casa prefabbricata. C’è una piccola cerchia di persone che cerca immediatamente di migliorare la qualità delle proprie condizioni abitative, ad esempio trasferendosi da un monolocale in una hruščevka (N.d.R. costruzione popolare costruita ai tempi di Hruščëv) a una casa più spaziosa o in un monolocale in un edificio nuovo, racconta Aleksandr Moskatov, amministratore delegato del dipartimento affari commerciali di “Miel – rete di agenzie immobiliari”.

Secondo Žukova, il trend attuale è cercare di accorciare il più possibile il periodo di utilizzo di un appartamento. Le persone diventano meno sedentarie, ed essendo coinvolte nel processo di miglioramento delle condizioni abitative, concludono più di una transazione.

La dimensione media degli appartamenti costruiti dal 2010 sta diminuendo. Secondo i dati di Rosstat, nel 2010 era intorno agli 81,5 mq., ma nel 2015 era già scesa a 71,4 mq. Gli acquirenti comprano appartamenti sempre più piccoli, confermando i più recenti dati raccolti da “Miel”. Ad esempio, secondo il bilancio del primo trimestre del 2018, la metratura media di un appartamento corrispondeva a 52 mq., quindi il 10% in meno rispetto allo stesso periodo del 2017. A Mosca, la superficie media degli alloggi acquistati quest’anno è diminuita del 3% ed ammonta a 60 mq, ci spiega Irina Dobrochotova, presidente del consiglio di amministrazione dell’azienda “Best-novostroj”.

Alloggi senza richieste

 

 

In una comunicazione all’Assemblea federale, Putin ha stabilito per il 2018 l’aumento del volume della costruzione dagli attuali 80 milioni di mq a 120 milioni di mq. Aumentare di due volte e mezzo la quantità di alloggi permetterà, secondo i calcoli di Dom.RF, di accrescere il livello di agiatezza medio dei cittadini, che disporranno di 30 mq a persona entro il 2024. 

Il problema non è tanto nel volume della costruzione, quanto nel costo: la domanda di appartamenti in edifici moderni è in media due volte e mezzo più bassa rispetto all’offerta. Una situazione simile si può riscontrare nel mercato secondario, sottolinea Litineckaja.

Il principale strumento per sostenere gli acquirenti che desiderano acquistare un alloggio è il mutuo. Nel 2017, secondo i dati di Dom.RF, un appartamento su due sul mercato primario, e uno su tre sul mercato secondario, è stato acquistato mediante un mutuo. Con la diminuzione dei tassi e il raggiungimento dell’obiettivo del tasso del 7-8% annuo, gli esperti sono certi che i mutui potranno essere alla portata di più del 50% delle famiglie russe. Ora il tasso medio per le maggiori quindici banche ammonta al 9,34% per il mercato primario, e al 9,5% per il mercato secondario.

C’è un ultimo fattore che dovrebbe radicalmente migliorare il livello di agiatezza degli alloggi moderni, ovvero un programma di ristrutturazione della capitale. Il vice sindaco di Mosca, Marat Husnullin, l’ha definita come “un programma di enorme portata”. Essa prevede, entro il 2032, la demolizione di più di 5100 edifici di cinque piani in tutta la città per sostituirli con una quantità due volte superiore di costruzioni abitative nuove. Si stima che nei nuovi edifici possano trasferirsi sino a 1,6 milioni di persone. Un totale di 3 trilioni di rubli saranno destinati al programma di ristrutturazione.

Fonte: Vedomosti, 23/05/2018, di Evgenij Razumnyj, tradotto da Chiara Faini

Classe 1995, nata a Milano e attualmente studentessa magistrale di Management internazionale. Ho vissuto un semestre a Mosca, dove ho lasciato un pezzo di cuore. In attesa di tornare a riprendermelo, mi dedico alle attività che più amo: leggere, viaggiare, tradurre.

Chiara Faini

Classe 1995, nata a Milano e attualmente studentessa magistrale di Management internazionale. Ho vissuto un semestre a Mosca, dove ho lasciato un pezzo di cuore. In attesa di tornare a riprendermelo, mi dedico alle attività che più amo: leggere, viaggiare, tradurre.