La traversa del denaro

A Mosca i giovani affittano appartamenti molto costosi. Gli intestatari di mutui li invidiano.

Sempre più spesso a prendere in affitto immobili residenziali costosi sono giovani clienti, fino ai 40 anni di età. Piuttosto che acquistare gli appartamenti, preferiscono proprio affittarli. I titolari di mutui sono indignati: che senso ha? Il canone di affitto mensile per un appartamento costoso è comparabile al canone di mutuo per un appartamento un po’ meno elitario. Ma i giovani seguono la propria strada. Ed è possibile che sia la più giusta.

Secondo i più giovani, i vantaggi dell’affitto (anche di immobili di lusso) superano quelli della casa di proprietà. Gli affittuari, non legati ad alcun luogo, possono scegliere un alloggio secondo necessità quasi contingenti e, a sorpresa, sono più finanziariamente liberi dei proprietari di immobili: i loro soldi non sono “sepolti” in metri quadrati. “Lenta.ru” ha cercato di capire se sia davvero così.

Inquilini d’oro

“La quota dei clienti più giovani sta aumentando”, si nota nella revisione di mercato, redatta dall’agenzia Savills, sul tema degli affitti di lusso a Mosca nel periodo compreso tra gennaio e ottobre 2018. Così, gli affittuari dai 30 ai 39 anni stanno mostrando un crescente interesse verso il segmento di fascia alta. E negli ultimi 4 anni gli affittuari dai 34 anni in giù sono aumentati del 14%.”

Secondo gli analisti, l’età media dei potenziali affittuari di appartamenti costosi a Mosca nel corso degli ultimi anni si è attestata intorno ai 35-49 anni. Gli affittuari in questa fascia d’età hanno preso in affitto più della metà delle strutture prestigiose nella capitale (negli anni 2017, 2016 e 2015 erano rispettivamente il 54%, 53% e 58%). Nell’ottobre del 2018 la quota di clienti in quella fascia d’età è scesa al 49%.

“Attualmente stiamo osservando la tendenza ad un incremento dell’attività degli inquilini più giovani. La maggior parte dei clienti sono inquilini di età compresa tra i 30 e i 34 anni.”, dichiara Savills.

Stranamente, le sanzioni hanno contribuito a “svecchiare” il mercato degli affitti costosi. “Possiamo notare che, a seguito delle sanzioni, ha preso piede la tendenza a sostituire top manager stranieri con top manager russi”, ha raccontato al corrispondente di “Lenta.ru” Elena Kulikova, direttrice del dipartimento affitti di Savills in Russia. “Tra questi dirigenti ci sono molti giovani ed essi, senza dubbio, hanno la possibilità di affittare appartamenti costosi. Spesso a metterli in affitto è proprio l’azienda datrice di lavoro.”

Secondo la Kulikova, un’altra categoria di giovani affittuari sono le persone che hanno intenzione di comprare un appartamento costoso, ma che per il momento non riescono a permetterselo.

“Queste persone non vogliono scendere a compromessi per ciò che riguarda la qualità della vita. Vogliono godersi la vita oggi, ancor prima di acquistare il proprio appartamento”, sottolinea l’esperta. Per di più, aggiunge lei, il numero di giovani imprenditori è in crescita, compresi quelli che vengono spesso a Mosca per affari. Anche loro spesso affittano alloggi di lusso. Inoltre i dipendenti del settore IT, i professionisti della tecnologia blockchain e i designer non sono affatto contrari ai metri quadrati “d’oro”.

“Se questi clienti non hanno una famiglia, solitamente si concentrano sulla qualità”, osserva Elena Kulikova. “Cercano appartamenti con un design moderno di alta qualità, che non siano mai stati affittati prima, ma che siano stati creati originariamente dai proprietari “per sé stessi”. Questi appartamenti devono essere già arredati e completamente adatti per vivere. La preferenza è data alle nuove case con parcheggio sotterraneo. E se gli inquilini hanno una famiglia, allora per loro la cosa più importante è prendere in considerazione i bisogni della famiglia, incluso fornire una sistemazione per la babysitter e per il personale di servizio”.

Nessun’ancora

I giovani inquilini si distinguono molto dalle persone più mature. Ad esempio, sono più flessibili: se muta il loro “centro di gravità” – l’ufficio si è trasferito, o il figlio ha cambiato scuola – si spostano facilmente in un altro appartamento. Di regola, sempre in affitto.

“Se parliamo del motivo per cui questi clienti non acquistano appartamenti, la nuova generazione è sempre più concentrata sull’affitto degli appartamenti, piuttosto che sull’acquisto, in modo che i soldi non siano “congelati”, ma utilizzati. Le persone cercano di investirli nella propria attività, nello sviluppo dei loro progetti”, afferma Elena Kulikova. In parte a causa di una maggior flessibilità degli inquilini, il mercato d’affitto d’élite di Mosca si sta espandendo: aree che appena qualche anno fa erano considerate solo buone stanno passando in categoria prestigiosa. Così, nell’autunno del 2018, la Prospettiva Leningradskij è diventata la più richiesta dagli inquilini “d’oro”: le strutture locali rappresentavano il 12% della domanda (dati Savills). Poi, in ordine decrescente di popolarità, seguono Arbat-Kropotkinskaja, Zamosvkoreč’e, Lubjanka-Kitaj-Gorod e gli Stagni del Patriarca (ogni distretto ha il 7% della domanda).

“A differenza dello scorso anno, nel mercato degli affitti ad alto budget di Mosca, oltre all’area della Prospettiva Leningradskij, attualmente non ci sono ovvie aree-leader nella domanda degli inquilini”, sottolineano gli analisti. “Oggi, la domanda nel mercato della capitale è distribuita equamente, i clienti valutano le abitazioni in aree diverse più o meno con lo stesso interesse”.

In media, sono disposti a pagare un affitto sui 260.000 rubli al mese (circa 3.250 euro) per un appartamento di alta qualità a Mosca, calcola Savills. Per capire – con un mutuo di 20 anni, il canone mensile sarebbe all’incirca lo stesso: se l’appartamento costasse 30.000.000 rubli (circa 376.000 euro), la prima rata fosse di 4.500.000 rubli (circa 5.655 euro) e il tasso fosse del 9,8%, allora il versamento mensile sarebbe pari a 242.700 rubli (circa 3.050 euro). Ma i giovani e ricchi inquilini non amano pianificare per un periodo di tempo così significativo, o semplicemente odiano l’idea di avere un mutuo.

Non diventerà più economico

Nonostante le diversità economiche osservate in Russia nel corso degli ultimi anni, affittare una casa costosa non diventerà più economico, anzi, secondo le stime del terzo trimestre del 2018, i canoni sono persino aumentati. Secondo i dati dell’agenzia Blackwood (società privata che si occupa della vendita e dell’affitto di abitazioni e di immobili commerciali d’élite con sede a Mosca), nel mercato moscovita nel periodo luglio-settembre si è verificato un aumento medio del 15%: per l’affitto di un appartamento sono stati raggiunti i 318.200 rubli mensili (circa 4.158 euro). Nell’agenzia Savills vengono considerate di medio budget le proposte di affitto sui 336.000 rubli al mese (circa 4.391 euro): +10% rispetto al valore dell’autunno 2017. L’agenzia Blackwood afferma che attualmente l’offerta più comune per un affitto si colloca nella fascia che va dai 150.000 ai 300.000 rubli al mese (circa da 1.960 a 3.915 euro), infatti più di metà dei contratti di affitto si concludono proprio in questa gamma di prezzo.

“Pertanto si segnala che gli utenti mostrano interesse nei confronti dei lotti più accessibili, con un costo di affitto mensile fino a 150.000 rubli. La loro quota rappresenta il 42%. Tuttavia, rispetto al primo semestre del 2018, il numero delle transazioni con un canone di affitto mensile superiore ai 500.00 rubli (circa 6.500 euro) è aumentato, fino a raggiungere il 7% del totale dei lotti in affitto”, si legge in un resoconto presentato da Blackwood.

Il valore più basso del canone medio d’affitto per un appartamento lussuoso (201.000 rubli mensili, circa 2.600 euro) si è registrato nel quartiere Dorogomilovo. I quartieri Jakimanka e Hamovniki sono più costosi degli altri: qui per un appartamento di lusso standard vengono richiesti, rispettivamente, 449.000 rubli (circa 5.830 euro) e 398.000 rubli (circa 5.170 euro) al mese.

Secondo le informazioni divulgate dal portale Domofond, piattaforma online russa che aiuta nella ricerca di immobili, l’appartamento più caro affittabile a Mosca costa 5.000.000 rubli al mese (circa 65.000 euro); con questa somma si può acquistare una casa di proprietà in una qualsiasi zona periferica della capitale. Oppure optare (anche solo per un mese) per l’affitto di un duplex di dieci stanze, che occupa i primi due piani in un complesso residenziale nel vicolo Granatn’y, nella zona centrale di Mosca. Nell’appartamento, oltre alle quattro camere da letto (dotate ognuna di una propria stanza da bagno e cabina armadio), sono presenti un soggiorno e una biblioteca con camini attivi, una palestra e una zona spa con sauna, e ancora una stanza per il personale di servizio e per la manutenzione. La superficie del duplex è circa di 759 metri quadrati, e l’altezza del soffitto è pari a 3,4 metri.

È difficile che i giovani possano permettersi un immobile così lussuoso, ma le possibilità di trovargli un affittuario ci sono. Elena Kulikova evidenzia che “Gli appartamenti più cari di Mosca, i cui canoni d’affitto superano milioni di rubli al mese, generalmente, godono di popolarità tra i rappresentanti dell’élite del mondo degli affari: top-manager di aziende straniere, banchieri, finanzieri, imprenditori russi e stranieri”.

I nomi di questi importanti affittuari rimangono quasi sempre segreti, così come i motivi dietro alla scelta di preferire l’affitto all’acquisto. I giovani (non poveri, ma nemmeno estremamente ricchi) non esitano a sfoggiare su Instagram e su altri social network la loro “casa dei sogni” in affitto. Della serie, “non è mio, quindi la cosa non mi tange”.

Tradotto dalle studentesse del Master ELEO Cristina Silvestri, Flora Arutiunean e Clara Lovato.

Fonte: Lenta.ru

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